一年建房超25万套，还是供不应求！难怪英国房市坚挺

Savills UK Savills第一太平戴维斯伦敦 2023-02-23 13:00 发表于英国

• 2022年竣工新房252,500套，为全球金融危机以来的第二高纪录，第四季度表现尤为亮眼。
• 新房建设许可获批量低，将为原已供不应求地区带来更大市场压力。
• 通货膨胀、生活成本上涨、购房援助Help to Buy计划结束等多方面因素，都令开发商逐渐谨慎，交付速度放缓。
• 建房出租领域交付量明显下降。

由于2018-20年获得规划许可的房屋数量较多，2022年竣工新房252,500套，创下全球金融危机以来的第二高纪录。

这一优异表现，得益于年底的强劲收官：虽然年末季度新房完工数量通常最高，但2022年第四季度的66,400套新房，仍惊艳地与2019年第四季度历史最高水平相当。

2021年的建房许可高峰，短期内将维系一定交付量。英政府城镇升级、住房和社区部（DLUHC）数据显示，2022年第三季度动工规模也仍可观。因此，至少在不久的将来，新房竣工率仍可能保持合理的高水平。

尽管当前完工量高，Savills第一太平戴维斯模拟住房交付测试（见后文图1）发现，目前仅66%的英格兰地方行政区达标，66个区域则需要在配合可持续发展进行建房规划方面做出更多努力。

中期来看，新房供应似乎严重受限。获批建房数量已降至2016年前水平，一个季度内下降了31%。

与2021年相比，英格兰每个地区获批可建新房数量都减少了。在英格兰北部、中部部分地区，仍然有足够供给满足住房需求；但是建房批准减少，将给住宅市场已经供不应求的地区带来更大压力，例如与2021年相比批准量下降14%的英格兰东南部。

经济压力、建房批准系统中的问题，都将为在适宜地段建造足够新房带来更多挑战。通货膨胀、贷款利率提升、生活成本上涨、购房援助Help to Buy计划的结束，都压缩了购房需求，导致开发商变得谨慎起来，交付速度减缓。

市场改革和相关政策的不明朗，正在减缓土地分配和地方计划的批准，限制开发商获得规划许可的能力。土地市场也略显疲软，第四季度活跃度和积极性明显下降，可能会限制 2023 年开工项目数量。

建房出租（Build to Rent，简称BtR）行业在经历了近年来的强劲增长后，2022年下半年发展步调显著放缓。该期间，一定程度上受有限的投资活动的影响，尽管此类住宅动工量以历史标准衡量仍处于高位，但数量有所下降。且由于过去两年的建房环境出现诸多挑战，此类房产完工量急剧下降。

数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC动态数据，英国国家统计局

根据EPC能效证书数据，英格兰地区2022年新建住宅超过252,500套。季度完工量创下2019年第四季度以来最高纪录，高于同季度常规水平。

Glenigan数据显示，截至2022年第四季度的一年里，约有265,300套新房获得了完全建设许可。年度建房许可总量比2017-19年平均水平低13%，在贷款成本增加、经济环境动荡之外，进一步影响住房领域的发展。数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC动态数据表122、表NB1，英国房屋建筑商协会HBF，Glenigan（仅含10套住宅以上项目）

英国国家房屋建筑委员会NHBC的季度开工和完工数据，并未涵盖所有正在建造的新房，但仍就新房交付趋势提供了及时更新。

自2022年第二季度以来，新房开工量有所下降，但仍达到2007年12月以来的第二高水平。截至第三季度，年化完工量达到173,200套，创历史新高。

由于新房开工量高于完工量，目前的新房在建通道仍在扩大。然而，经济逆风和建房规划许可的减少，可能会在2023年期间限制这种扩张。数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC动态数据表213

四个英格兰地区不仅建造了足够的新房，满足截至第四季度的一年中的住房需求，还批准了足够数量的未来住房。

然而，英格兰东南部和伦敦仍面临挑战。东南部在2022年未能满足市场住房需求，建房许可数比完工量低14%，这使得未来新房供给将更低。

在伦敦，2022年建房许可量超过交付数量，为未来住宅供给带来了增长空间。不过，不少住宅正式动工前，规划许可很可能需要重新审核，且目前许可量仍比全市总住房需求少三分之一。

数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC动态数据表NB1，英国房屋建筑商协会HBF（修正数据），Glenigan

由于区域适用价格上限限制，使用购房援助Help to Buy（HtB）贷款的住宅成交量继续下降。除了疫情期间房地产市场关停期以外，2022年第三季度的新贷款发放量已降至2016年来最低水平。

伦敦的HtB成交量保持稳定，该地区不受2021年第二季度其他地区引入的区域适用价格上限限制。相比之下，英格兰其他地区的新增贷款量同比下降了42%。

注册购房援助Help to Buy计划的最后期限已过，相关交易必须在2023年3月31日之前完成。该计划有效期内最后几个季度，由于买家急于在截止日期前完成交易，贷款数量可能增加。

数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC购房援助计划动态数据表

经历了强劲的2021年后，建房出租BtR行业的建筑活动2022年出现下滑。截至第四季度，年化开工和完工量分别下降了21%和46%。

伦敦以外市场的BtR新房开工量下降幅度更大（-31%）。不过，伦敦同类住宅完工量下降幅度更大，同比下降54%；伦敦以外地区完工量则同比下降 40%。

放眼未来，该行业有待消化2021年起已动工的大量项目，即使目前的新开工项目较少，中长期内完工量仍能维持稳健水平。数据来源：第一太平戴维斯，英国住房协会，Molior

根据英国住房协会NHF最新数据，预计在截至2023年3月的一年中，经济适用房的交付量将略有下降，但仍与近年水平相当。

新完工经济适用房的类型构成可能会发生变化。预计在截至2022年3月的一年中，社会出租房的交付数量将增加21%，完工数量比2014/15年以来任何一年都多。

另一方面，经济适用出租房、经济适用所有权住宅的交付量可能会比去年减少，其中经济适用出租房完工量预计将回落至2017/18水平。

数据来源：英政府城镇升级、住房和社区部DLUHC动态数据表1009，*2023年总量采用英国住房协会NHF数据预估

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