原来英王是英国唯一土地所有人，但土地仍个人私有？

2017-03-10 09:46:30　来源: 制度开门 举报

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3月8日,在全国两会“部长通道”上，国土资源部部长姜大明回答了记者提问。对于住宅土地使用权70年到期后的续期问题，姜大明请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。

那么，发达国家住房产权制度是如何规定的，是不是也有70年土地使用期的规定？

一、各国土地产权制度主流：土地私有

当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有。国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。

永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

二、英国土地产权制度：英王是唯一的土地所有人

英国作为一个具有悠久历史的国家，其土地产权制度的建立，具有绵长而又久远的年代的积淀，在英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有，英王则是唯一的土地所有人。个人、企业和各种机构团体只能仅拥有土地的使用权。英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王（国家）所有，但拥有永业权的土地持有人实际上可以视同为该土地的拥有者。

因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。

在英国的法律中，土地保有权的拥有者被称之为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。

地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。

另一种是租用保有地产权。也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权分为125年、40年、20年、10年不等，并通过合同或协议确定土地权利和内容。而且在租赁的期限内，确定的土地权利和内容不能随意去更改，自由保有权人不能随意被外界干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

尽管英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设等，可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的主要有政府及公共服务管理等机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。而公共利益范畴的用地则由议会决定，并以法律形式加以确定。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。

被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。

在英国土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

三、美国土地产权制度：以土地私有化为主体

美国国土面积中私人所有的土地占58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。

美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物大小、形状等），这三部分权益可以分别转让。

政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。

在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

（保留所有权利，转载请注明作者和“制度开门”。资料来源：张诗雨《发达国家土地产权制度研究》《中国发展观察》2015年第7期）